김포시 사우5A, 내 집 마련 꿈이 악몽으로… 지역주택조합의 함정

김포시 사우5A 도시개발 사업의 실체, 실화로 보는 지역주택조합의 리스크

목차

• 1. 사우5A 도시개발 사업 개요
  • 1-1. 사업 개시 배경 및 계획
  • 1-2. 사업 주체: 청일건설과 지역주택조합
• 2. 실제 참여자의 이야기
  • 2-1. 경신아파트 매입에서 개발 참여까지
  • 2-2. 보상 포기, 전세 전전, 1억 이상의 손실
• 3. 공매 유찰과 소송전의 진실
  • 3-1. 15차례 이상 공매 유찰
  • 3-2. 청일건설과 조합의 갈등
• 4. 지역주택조합 사업의 함정
  • 4-1. 토지 확보율과 조합 갈등
  • 4-2. 부동산 초보자들이 당하는 실수
• 5. 결론: 조심해야 할 부동산 투자
  • 5-1. 실거주 목적의 내 집 마련이 우선
  • 5-2. 내가 배운 뼈아픈 교훈

1. 사우5A 도시개발 사업 개요

오래되어 바래진 플래카드

1-1. 사업 개시 배경 및 계획

김포시 사우5A 도시개발사업은 총 19만여 제곱미터의 부지에 약 2,900세대 규모의 아파트를 지역주택조합 방식으로 건설하려는 사업입니다. 2020년 4월 조합이 설립되었으며, 2021년 12월 착공을 앞두고 있었습니다. 해당 사업은 사우스카이타운이라는 이름으로, 김포시청역 인근에 대단지 아파트를 조성한다는 장밋빛 계획이었습니다.

1-2. 사업 주체: 청일건설과 지역주택조합

청일건설은 사업의 업무대행사로 참여했으며, 조합원 모집과 부지 확보, 시공계획 등을 총괄했습니다. 그러나 시공사로의 신뢰도 부족과 사업 지연, 설계 변경 등의 이유로 조합과 대립하면서 사업은 순조롭게 진행되지 않았습니다.

2. 내집을 걸고 도시개발에 참여한 후회

2-1. 경신아파트 매입에서 개발 참여까지

저는 2010년에 결혼해 서울의 주택 전세 6,000만원으로 시작했으며, 둘째가 생기면서 2014년 김포시 사우동 경신아파트를 1억3천만원에 구매했습니다. 당시 대출은 약 8천만원이었고, 거의 모든 자산을 투자한 첫 집이었습니다. 이후 2017년 아파트 가격이 2억2천만원까지 오르면서, 사우5A 도시개발 참여 제안을 받았고, 장기적인 자산 상승을 기대하며 참여를 결정하게 됩니다.

2-2. 보상 포기, 전세 전전, 1억 이상의 손실

당시 이웃은 2억2천만원 보상을 받고 주변 아파트를 매입했지만, 저는 개발에 참여했습니다. 이주 후 6년 동안 전세를 전전하며 이사비 700만원, 이자비 2,000만원 이상이 발생했고, 현재 동일 평형 아파트 시세는 3억 초반입니다. 그 손실만 약 1억2천7백만원. 거기에 정신적 스트레스와 가족 간 갈등, 조합과의 소송 비용까지 더해져 막대한 피해를 입었습니다.

제가 가족들과 미래를 꿈꾸며 열심히 살던 아파트 출입구 입니다. 

위 사진의 마트를 보니 생각이 납니다. 당시 슈퍼주인이었던 아저씨에게 상담을 요청했습니다. "도시개발을 참여할까요? 아니면 내 집을 매도하고 나갈까요? 너무 위험하지 않나요?" 그분이 그때 이런 말씀을 하셨습니다. "젊은 사람이 왜 이렇게 답답해 사업을 참여해서 이렇게 쉽게 돈을 버는 거야!" 분명 그분도 이렇게 될 것이라고 예상은 못했겠지만 모든 투자와 도전은 오롯이 자신의 결정에서 진행하여 후회를하지 않도록 해야합니다.

3. 공매 유찰과 소송전의 진실

활기 넘치던 동내가 김포의 흉물이 되어 쓰레와 폐기물로 도시를 더럽히고 있습니다.

3-1. 15차례 이상 공매 유찰

2024년부터 김포 사우5A 사업부지는 공매 절차에 들어갔으며, 총 15차례 이상 유찰됐습니다. 최초 감정가는 9,136억 원이었지만, 수차례 유찰되면서 감정가 대비 -40% 수준까지 낙찰가가 떨어졌습니다. 이는 조합원들의 자산 회수 가능성에 큰 타격을 주고 있으며, 추가 분담금 요청도 발생하고 있습니다.

3-2. 청일건설과 조합의 갈등

청일건설은 사우5A 도시개발사업의 업무대행사로 참여해왔습니다. 그러나 사업이 장기화되면서 조합원들과의 갈등이 깊어졌고, 일부 조합원들은 청일건설의 시공 역량과 책임 문제를 제기하며 시공사 교체나 공개 입찰을 주장하기도 했습니다. 이 과정에서 비상대책위원회가 조직되어 목소리를 냈으며, 청일건설 측과의 불협화음이 언론에도 보도되었습니다.

다만, 업무대행사의 갈등은 지속되었으나 계약 해지나 재계약과 같은 공식적 조치는 명확하게 입증되지 않은 상태입니다.

4. 지역주택조합 사업의 함정

4-1. 토지 확보율과 조합 갈등

지역주택조합 사업의 본질적 문제는 '토지 확보율'입니다. 토지를 확보하지 못하면 사업 자체가 진행될 수 없습니다. 사우5A 사업도 마찬가지로 환지 방식과 지역주택조합 방식이 충돌하면서 복잡한 권리관계가 형성되었습니다. 많은 조합원은 아예 부지 소유권이 없음에도 불구하고 투자금을 납입한 상태입니다.

4-2. 부동산 초보자들이 당하는 실수

저처럼 부동산 지식이 없던 30대 중반의 초보자들이 '미래가치'라는 말에 속아 지역주택조합에 무리하게 참여하는 경우가 많습니다. 법적 구조와 토지 확보율, 비대위 존재 여부, 업무대행사의 실적 등을 꼼꼼히 따지지 않으면 고스란히 손실을 입을 수 있습니다.

5. 결론: 조심해야 할 부동산 투자

5-1. 실거주 목적의 내 집 마련이 우선

아파트 가격 상승에 대한 환상보다는, 실거주 중심의 내 집 마련이 장기적으로 훨씬 안정적이라는 사실을 이번 경험을 통해 절실히 깨달았습니다. 미래가치에 대한 기대보다 현재의 안정이 훨씬 중요합니다.

5-2. 내가 배운 뼈아픈 교훈

사우5A 도시개발 사업은 실패 사례로 남아있습니다. 조합원 간의 신뢰 붕괴, 사업 주체의 갈팡질팡, 공매 유찰, 정신적·금전적 손실까지. 이 글을 읽는 독자 여러분께 꼭 말씀드리고 싶습니다. 지역주택조합은 절대 신중히 판단하세요. 정보와 자료, 계약서, 인허가 절차, 조합 등기 현황까지 모두 확인하고 투자하세요.

누군가는 사업의 지연으로 이득을 챙길 수 있으나, 내 집을 담보로 주변 사람의 탐욕에 희생당해 하루하루를 고통에서 사는 사람들이 있습니다.