전세 사기로부터 전세금을 지켜라

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대한민국에는 전세라는 제도가 있습니다. 할리우드 스타 안젤리나 졸리 아들의 대학 진학으로 광화문에 전세로 집을 계약을 하면서 계약 종료 후 보증금을 다시 돌려준다고 하자 안젤리나 졸리가 이해하지 못했다고 하는데요. 이처럼 대한민국에만 있는 전세제도에 대해 전세금을 지켜라라는 책을 통해 자세히 알아보려고 합니다. 우선 저자는 10년 가까이 공인중개사로 부동산 현장에서 전세 사기가 늘어나고 있음을 확인하고, 전 재산이나 다름없는 돈으로 전세에 들어가는데도 불구하고 안전한 전셋집을 구하는 방법에 대해 제대로 알려주는 곳이 없어 관련 정보를 알려주기 위해 책을 집필하였습니다.

 

1. 첫단추를 잘 끼워야한다.

전세라는 제도는 대한민국의 부동산 시장에서 중요한 역할을 하고 있습니다. 하지만 전세금을 돌려받지 못하는 경우 큰 경제적인 피해를 입게 됩니다. 이 책은 그런 피해를 미리 방지하기 위해 전세 계약을 체결할때부터 꼼꼼하게 확인하는 것을 강조하고 있습니다. 먼저 전세계약서의 내용들이 법적 분쟁에서 중요한 역할을 하기 때문에 임차인과 임대인 모두가 정확하게 이해할 수 있는 내용을 담고 반드시 중개사 혹은 전문가의 자문을 받는 것이 좋습니다.  100% 안전한 계약은 없지만 위험 요소를 줄이면서 계약을 해야합니다. 전세계약시 전세 보증금의 금액만 확인하지 말고, 매매 가격도 함께 파악함으로써 매매시세보다 높은 전세계약을 피할 수 있습니다. 또한 전셋집을 알아볼때 공인중개사에게 3가지 질문을 통해 집이 안전한지 파악할 수 있습니다. 첫째, 전세보증보험이 가능한 집인가? 둘째, 집주인이 계약시 선순위 임차인 보증금 내역과 국세 및 지방세 완납증명서 서류를 보여줄 수 있는가? 셋째, 전세권 설정등기를 해줄 수 있는가? 집주인의 세금 체납 내역은임대차 계약 체결 후 임대인의 동의 없이도 임차인이 세무서에 방문해서 확인할 수 있지만 임대인이 처음부터 임차인의 이러한 요구를 거절한다면 공개하기 싫은 무언가가 있을 가능성이 있으므로 계약을 체결하지 않는 것이 현명합니다.

 

2. 집을 볼때 가족, 지인과 동행하라.

임차인 대부분, 특히 집초년생은 당현히 집을 보는 노하우가 부족하므로, 집을 혼자 보러가면 놓치는 부분이 많을 수 밖에 없습니다. 공인중개사는 하루에도 여려명의 고객을 만나 집을 보여주므로 집을 안내해 줄때 그 집의 단점보다는 장점을 잘 포장해서 설명해줄 수 밖에 없습니다. 집초년생은 집 보는 경험이 부족해 공인중개사의 말을 전적으로 신뢰할 수 밖에 없으므로, 집초년생이라면 가족이나 지인과 함께 동행해 비교적 생각하지 못했던 부분을 옆에서 확인해줌으로써 도움을 받기를 바랍니다. 

 

3. 포커페이스를 유지하면서 가격 조정을 요구하라.

부동산은 정찰제가 아닙니다. 임차인과 임대인의 관계에서도 마찬가지입니다. 집을 보러 갔을때 집이 마음에 든다고 공인중개사와 임대인 앞에서 너무 적극적으로 표현하지 말아야합니다. 전세의 경우 계약기간이 종료되면 전세금을 그대로 돌려받는다고 생각해 조정을 요구하지 않는 경우가 많지만 시세대비 너무 높은 전세금은 계약 만료 후 새로운 전세 세입자를 구하기 어려워 전세보증금을 받을때 어려움이 있을 수 있으므로 최대한 불쌍한 척을 하면서 정중하게 가격 조정을 말해보기를 권합니다. 

 

4. 가계약 문자를 가볍게 보지 마라.

가계약이라고 해서 효력이 없지 않습니다. 통상 100만 원에서 500만 원까지, 또는 계약금의 10%정도에서 서로 합의해서 지급하지만 정해진 기준은 없습니다. 계약서 관한 중요한 내용이 구체적으로 기재된 문자를 받고 가계약금을 지급했다면 계약은 유효하게 성립된것입니다. 만약 200만 원 가계약금 지급 후 임차인이 마음이 바뀌었다고 지급한 가계약금을 반환 해 달라고 요구한다면 돌려받을 수 없음을 명심해야합니다.  반대로 임대인이 마음이 바뀌었다면 2배인 400만원을 배액배상하여야하므로 가계약을 할때에도 신중하게 판단해야합니다. 

 

5. 등기부등본과 건축물대장은 세트

부동산 계약을 할때 가장 중요한 것은 등기부등본 확인입니다. 등기부등본은 그 집의 신분증입니다. 소유자가 누구인지, 집을 담보로 빚이 얼마가 있는지 확인할 수 있습니다. 등기부등본을 발급해보면 표제부, 갑구, 을구 이렇게 3가지 항목으로 구분되어 있습니다. 표제부에는 건물의 소재지번, 건물명칭, 건물내역등이 기재되어 있으므로 계약하려는 부동산의 정보와 일치하는지 확인해야합니다. 갑구에는 소유권에 대한 사항이 나옵니다. 가등기, 가처분, 압류, 가압류, 경매등이 있다면 갑구에 기재됩니다. 을구에는 소유권이외 권리에 관한 사항이 나옵니다. 대표적으로 근저당권, 전세권등이 설정되어 있습니다. 등기부등본을 확인했다면 건축물대장을 확인하여 위반건축물이 아닌지 확인해야합니다. 위반건축물로 지정되면 해당 부분이 원상복구될때까지 소유자에게 이행강제금이 부과되며, 이런 건물 대부분에는 전세보증보험이나 전세자금대출이 되지 않으므로, 계약전 꼭 등기부등본과 건축물대장을 반드시 확인해봐야합니다. 

 

이외에도 다양한 사례를 통해 전세계약에 대한 법적 지식이 부족한 사람들도 이해하기 쉽도록 기재되어 있습니다. 대한민국을 살아가는 사람이라면 한번쯤 읽어봐야할 추천도서입니다.